پایگاه خبری فولاد ایران - بازار مسکن چین در حالی وارد پنجمین سال رکود خود شده که نشانههای هشداردهنده جدیدی ظاهر شدهاند و مازاد عرضه همچنان قیمتها را پایین میکشاند.
به گزارش CNBC، فروش ۱۰۰ سازنده برتر در ماه نوامبر از نظر ارزش نسبت به سال گذشته ۳۶٪ کاهش یافت؛ هرچند این رقم نسبت به افت ۴۲ درصدی ماه اکتبر اندکی بهبود داشته است. در ۱۱ ماه نخست سال، فروش مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱۹٪ کاهش یافته است.
هویی شان، اقتصاددان ارشد چین در گلدمن ساکس، در یادداشتی نوشت: «بدتر شدن دادههای بخش مسکن واقعی و نگرانکننده است» و این موضوع احتمال اجرای دور دیگری از مشوقهای دولتی برای بازار مسکن را افزایش میدهد.
بهطور جداگانه، آکادمی شاخص چین اعلام کرد که قیمت مسکن دستدوم در ۱۰۰ شهر مورد بررسی در ماه نوامبر ۷.۹۵٪ کاهش یافته که نسبت به ماه قبل کمی بیشتر شده است. این مؤسسه علت تعمیق کاهش قیمتها را حجم بالای عرضه و ضعف اعتماد خریداران عنوان کرد.
مورگان استنلی برآورد میکند که فروش متوسط ۲۵ سازنده بزرگ در نوامبر ۴۲٪ نسبت به سال قبل کاهش داشته و این رکود احتمالاً تا بهار سال آینده ادامه خواهد یافت.
ویلیام وو، تحلیلگر بازار مسکن در دایوا کپیتال مارکتز، میگوید هدف پکن برای «متوقف کردن کاهش بازار مسکن» که در سپتامبر سال گذشته اعلام شد، «روزبهروز غیرواقعیتر» به نظر میرسد؛ بهویژه با توجه به «آشفتگی دوباره» بخش مسکن در فصل چهارم، کاهش سریعتر قیمتها و بازگشت مجموعهای از نکولهای بزرگ.
حمایت دولت؟
تصمیم اخیر غول املاک، شرکت «چاینا ونکه»، برای درخواست تعویق یکساله بازپرداخت اوراق داخلی که ۱۵ دسامبر سررسید میشود، نگرانیهای جدیدی درباره نقدینگی این بخش ایجاد کرده است.
ونکه که زمانی یکی از سالمترین توسعهدهندگان چین محسوب میشد، عمدتاً بهدلیل حمایت مالی سهامدار بزرگ دولتی خود، شرکت مترو شنژن، از خطر نکول گریخته بود. در اوایل نوامبر، دولت محلی شنژن اعلام کرد که برای حدود ۲۰ میلیارد یوان از وامهای بدون وثیقه پیشین ونکه درخواست وثیقه جدید خواهد کرد؛ خبری که بازار را شوکه کرد و موجب سقوط تاریخی قیمت اوراق شد.
کتی لو، تحلیلگر اعتباری در مؤسسه Octus ، میگوید این اقدام «نشانه بحران نقدینگی است که احتمالاً به یک بازسازی جامع منجر میشود»، هرچند او وقوع موج گستردهای از تمدید یا نکول را بعید میداند.
او افزود: «بحران املاک، سازندگان با ترازنامه ضعیف را از بازار حذف کرده» و دولت احتمالاً بهجای اجرای یک طرح نجات وسیع، بر «بازسازی بدهیها» و تضمین تحویل پروژههای ناتمام تمرکز خواهد کرد.
آژانس رتبهبندی S&P گلوبال روز جمعه رتبه اعتباری بلندمدت ونکه را از «CCC» به «CCC-» کاهش داد؛ زیرا خطر «بازسازی اضطراری» طی شش ماه آینده افزایش یافته است. اوراق ونکه در روز سهشنبه بیش از ۲۰٪ سقوط کرد و باعث توقف معاملات در بورس شنژن شد.
مشکل بزرگ: مازاد موجودی مسکن
سال گذشته، دولت چین ۳۰۰ میلیارد یوان در اختیار مؤسسات مالی قرار داد تا شرکتهای دولتی محلی بتوانند آپارتمانهای ساختهشده و فروشنرفته را خریداری کنند. اما این اقدام نتوانسته بازار را از رکود خارج کند، زیرا مازاد موجودی همچنان مانع اصلی افزایش قیمتهاست.
طبق دادههای S&P، موجودی واحدهای تکمیلشده و فروشنرفته تا پایان اوت ۲۰۲۵ به ۷۶۲ میلیون مترمربع رسید؛ رقمی بالاتر از ۷۵۳ میلیون مترمربع پایان سال ۲۰۲۴. این مؤسسه میگوید کاهش موجودی همچنان یک اولویت سیاستی خواهد بود.
بر اساس پیشبینی واحد اطلاعات اکونومیست، در صورت موفقیت سیاستها برای محدود کردن عرضه زمین و کاهش موجودی، قیمت مسکن ممکن است در نیمه نخست سال ۲۰۲۷ به کف برسد.
نسبت گردش موجودی—یعنی تقسیم موجودی مسکونی بر متوسط فروش ماهانه—از اوج ۲۵.۹ ماه در آوریل ۲۰۲۵ حدود پنج ماه کاهش یافته است. این چرخه باید به ۱۲ تا ۱۸ ماه برسد تا بازار به محدوده سالم تاریخی نزدیک شود. با روند فعلی، حدود یک سال و نیم تا رسیدن به این سطح زمان نیاز است.
آیا سیاستهای حمایتی بیشتری در راه است؟
چند اقتصاددان به CNBC گفتهاند انتظار دارند دولت چین اقدامات حمایتی تدریجی بیشتری را برای مهار رکود بخش مسکن اجرا کند.
شان از گلدمن ساکس هشدار داد که کاهش بیشتر قیمتها و افت فروش، فشار بیشتری بر سازندگان بدهکار وارد کرده و باعث افزایش عرضه خانههای مصادرهشده توسط بانکها شده است—«این همان حلقه بازخورد منفی است که سیاستگذاران باید آن را متوقف کنند.»
مورگان استنلی میگوید پکن ممکن است به «یارانه نرخ بهره» فکر کند؛ اقدامی که هزینه وامهای مسکن را برای خریداران پایین میآورد بدون اینکه به بانکها ضربه بزند. این روش میتواند قیمتها را تثبیت کرده و «برای بهبود تدریجی مبتنی بر تقاضا زمان بخرد.»
این بانک برآورد میکند که کاهش یکدرصدی نرخ بهره وامهای مسکن در سهماهه دوم ۲۰۲۶ میتواند فروش مسکن نوساز را افزایش دهد و به کاهش فشارهای کاهش قیمتی کمک کند؛ و قیمتها احتمالاً در شهرهای بزرگتر زودتر به کف برسند.
منبع: CNBC